DEFINIÇÃO

Podemos defini-lá como um processo de intervenção pública sob os aspectos jurídico, físico e social, que objetiva legalizar a permanência de populações moradoras de áreas urbanas ocupadas em desconformidade com a lei para fins de habitação.

Procedimento complexo, já que em sua plenitude contempla a regularização urbanística das áreas e lotes (com implantação de serviços, equipamentos e infra-estrutura);a regularização ambiental, a regularização social , e a regularização jurídica, quer dizer, a aprovação dos parcelamentos informais e o reconhecimento dos lotes, seguidos da titulação dos ocupantes.

A área, alvo da regularização fundiária, deve frequentemente, ser declarada Zona Especial de Interesse Social (ZEIS) por uma lei municipal. Essa ferramenta jurídica prevê a possibilidade de utilizar diferentes regras urbanísticas, quando interesses sociais se impõem.

O processo de regularização fundiária somente está completo pelo registro definitivo dos títulos fundiários junto ao registro de imóveis. A regularização da propriedade no Brasil exige, em certos casos, uma decisão expressa do Poder Judiciário para finalização do processo.

As primeiras determinações legais que dizem respeito à possibilidade de regularização fundiária, encontram-se dispostas na lei do parcelamento do solo urbano ( lei 6766/79 com as alterações que foram trazidas com a lei 9785/99 ).

Neste diapasão, encontramos as seguintes disposições legais a respeito:

Art. 40. A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, se desatendida pelo loteador a notificação, poderá regularizar loteamento ou desmembramento não autorizado ou executado sem observância das determinações do ato administrativo de licença, para evitar lesão aos seus padrões de desenvolvimento urbano e na defesa dos direitos dos adquirentes de lotes.
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§ 5º A regularização de um parcelamento pela Prefeitura Municipal, ou Distrito Federal, quando for o caso, não poderá contrariar o disposto nos arts. 3º e 4º desta Lei, ressalvado o disposto no § 1º desse último.
Art. 53-A. São considerados de interesse público os parcelamentos vinculados a planos ou programas habitacionais de iniciativa das Prefeituras Municipais e do Distrito Federal, ou entidades autorizadas por lei, em especial as regularizações de parcelamentos e de assentamentos.

Parágrafo único. Às ações e intervenções de que trata este artigo não será exigível documentação que não seja a mínima necessária e indispensável aos registros no cartório competente, inclusive sob a forma de certidões, vedadas as exigências e as sanções pertinentes aos particulares, especialmente aquelas que visem garantir a realização de obras e serviços, ou que visem prevenir questões de domínio de glebas, que se presumirão asseguradas pelo Poder Público respectivo.

Denota-se pela leitura dos dispositivos legais em epígrafe, que não há uma regulamentação satisfatória em relação ao procedimento a ser adotado para a regularização a ser efetuada por parte do poder público.

Com o advento do chamado Estatuto da Cidade (lei 10.257/01 ) e até a entrada em vigor da lei 11.977/09, a regularização fundiária urbana, teve neste diploma legal o seu principal instrumento de trabalho.

Art. 2°..........................................................................
XIV) a regularização fundiária e a urbanização das áreas ocupadas por população de baixa renda mediante o estabelecimento de normas especiais de urbanização, uso e ocupação de solo e edificações, consideradas a situação sócio-econômica da população e as normas ambientais.”

Concernente a legislação municipal que trata da matéria e vigente na cidade de São Paulo, podemos destacar o Plano Diretor do Município; o Decreto nº 44.667/04 para aprovação de Empreendimentos Habitacionais de Interesse Social – que regulamentou as ZEIS – Zonas Especiais de Interesse Social, e a lei que permite a e traça parâmetros pra a regularização de loteamentos clandestinos ou irregulares, no caso a Lei 11.775/95, com as alterações da Lei 13.428/02.

PARCELAMENTO DO SOLO

O parcelamento do solo urbano visa a urbanificação de uma gleba, mediante sua divisão ou redivisão em parcelas destinadas ao exercício das funções elementares urbanísticas.

Desta forma parte-se de uma área maior indivisa e desprovida de quaisquer melhoria (gleba), e com a realização do procedimento pertinente, esta é dividida em lotes, vias públicas, área institucionais/verdes, bem como a infra-estrutura é instalada, para que posteriormente possa haver a venda aos interessados, com a construção das moradias.

Loteamentos clandestinos seriam aqueles que não obtiveram a aprovação ou autorização administrativa dos órgãos competentes, incluídos aí não só a Prefeitura, como também entes Estaduais e Federais, quando necessário.
Loteamentos irregulares seriam aqueles aprovados pela Prefeitura e demais órgãos Estaduais e Federais, quando necessário, mas não executados, ou executados em descompasso com a legislação ou com atos de aprovação.

Os loteamentos irregulares podem estar, ou não, registrados. Às vezes, encontram-se formalmente perfeitos, porque contêm os respectivos processos todos os documentos e autorizações necessárias ao parcelamento. Fisicamente, porém, as obras previstas podem não ter sido executadas, ou executadas em desacordo com o próprio projeto, ou em ofensa a outras normas cogentes correlatas ao parcelamento.

Dentre outros transtornos causados pela ocupação irregular do solo urbano, destacam-se os seguintes: desarticulação do sistema viário, dificultando o acesso de ônibus, ambulâncias, viaturas policiais e caminhões de coleta de lixo; formação de bairros sujeitos a erosão e alagamentos, assoreamento dos rios, lagos e mares; ausência de espaços públicos para implantação de equipamentos de saúde, educação, lazer e segurança; comprometimento dos mananciais de abastecimento de água e do lençol freático; ligações clandestinas de energia elétrica, resultando em riscos de acidentes e incêndios; expansão horizontal excessiva da malha urbana, ocasionando elevados ônus para o orçamento público.

Tal situação afronta o contido no princípio social da propriedade e para solucionar o referido problema, É necessário que a administração pública lance mão de vários procedimentos, a chamada regularização fundiária.

PAPEL DA COHAB/SP CONCERNENTE A REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA.

A COHAB/SP é uma Sociedade Anônima de Economia Mista, do Município de São Paulo, que dentre suas finalidades, destacamos a seguinte, constante em seus Estatutos Sociais.

Desta forma cabe a empresa para dar cumprimento a sua finalidade estatutária efetuar a regularização de todos os imóveis não regularizados de sua propriedade.

Tal providência é necessária, para que os mutuários/compradores, tenham em sua plenitude o direito de propriedade, depois de efetuado o pagamento do preço determinado, já que o imóvel estará matriculado no cartório de imóveis competente.

ETAPAS DA REGULARIZAÇÃO

1- LEVANTAMENTOS PLANIALTIMÉTRICOS CADASTRAIS

Compreendem a demarcação e caracterização física da área do empreendimento/loteamento, com vistas à delimitação do perímetro e lançamento de limites e medidas de cada lote, sistema viário, áreas verdes e institucionais, bem como o cadastramento das redes de infra-estrutura existentes.

2 - CADASTROS SOCIAIS

O trabalho da assistente social é para estabelecer contato com as lideranças, quantificar as demandas envolvidas em cada processo, identificar as unidades em risco e demais trabalhos que se façam necessários junto ao campo, no sentido de facilitar o trabalho dos demais técnicos envolvidos no processo de regularização em curso.

3 - ANÁLISE DE SONDAGENS DO SOLO

A realização de sondagens tem por objetivo de caracterizar o subsolo, com relação a sua estabilidade, de forma a subsidiar a elaboração de Laudos e demais serviços necessários à regularização do empreendimento/loteamento.

4 - ANÁLISE JURÍDICA DOS EMPREENDIMENTOS

A definição da base fundiária do empreendimento é peça primordial do processo de regularização e envolve pesquisa cartorária, levantamento, junto aos Cartórios de Registros de Imóveis competentes, dos títulos de propriedade de áreas e atualização de títulos disponíveis.

5 - DIAGNÓSTICOS TÉCNICOS DA SITUAÇÃO DOS EMPREENDIMENTOS

Constitui-se diagnóstico de um empreendimento/loteamento a análise, quer quanto à questão fundiária, quer quanto à questão física da área, com vistas ao atendimento à legislação aplicável. (Municipal, Estadual e Federal).
Esta análise consiste na verificação de elementos técnicos disponíveis, acompanhado de relatórios de vistorias técnicas, que servirão de base para a elaboração de laudos e propostas técnicas, com o apontamento quanto à necessidade de projetos e obras complementares para viabilizar a regularização.

6 - ELABORAÇÃO DE PROPOSTAS TÉCNICAS DE INTERVENÇÃO, APROVAÇÃO E CONTRATAÇÃO DE PROJETOS

Constitui-se Proposta Técnica de Intervenção o estudo urbanístico de adequação do empreendimento/loteamento à legislação aplicável, e o apontamento das pendências de regularização, que acompanham o Laudo Técnico (relatório técnico indicativo da situação fática do empreendimento/loteamento).
Com base no material disponível, os elementos técnicos elaborados servirão de parâmetro para a definição das diretrizes de condução do processo de regularização.
Acompanha plantas e memoriais descritivos das áreas dos lotes, sistema viário, áreas verdes e institucionais.
O Laudo Técnico elaborado é o apontador da necessidade de obras de complementação de infra-estrutura, com a finalidade da regularização técnica do empreendimento/loteamento.
Uma vez identificadas as pendências, torna-se necessário o desenvolvimento dos projetos específicos, e posterior execução das obras, acompanhado de orçamentos e cronogramas físicos financeiros.
Com a definição dos projetos e cronogramas (físicos e financeiros) por meio de “Termo de Referência” é elaborado pela COHAB-SP, com vistas à contratação, baseado em laudo técnico, os projetos e obras necessárias à regularização técnica.

7 - EXECUÇÃO DE OBRAS

Uma vez finalizados e aprovados os projetos contratados e desenvolvidos, apontados em “Termo de Referência” os mesmos deverão ser executados para viabilizar a regularização técnica do empreendimento/loteamento. Dentre essas obras podemos destacar:

Serviços Preliminares
- Sondagem a trado;
- Ensaios de caracterização;
- Relatórios de Geotécnica;
- Sondagem a percussão.

Projetos Básicos
- Geométrico;
- Terraplenagem;
- Recuperação ambiental;
- Paisagismo;
- Arborização;
- Urbanização;
- Contenções;
- Estabilização de encostas;
- Pavimentação;
- Drenagem;
- Esgotos.

Projetos Executivos
- Contenções;
- Estabilização de encostas;
- Arborização;
- Recuperação ambiental;
- Paisagismo;
- Pavimentação.


8 - REGISTRO DO EMPREENDIMENTO

Uma vez finalizados e aprovados os elementos técnicos, autuados junto a PMSP, e demais órgãos Estaduais e Municipais envolvidos nos processos de regularização, é requerido o registro do empreendimento junto ao Cartório de Registro de Imóveis.