REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA




O QUE É REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA?


A Regularização Fundiária é um processo de intervenção pública que objetiva legalizar a permanência da população que reside em áreas ocupadas em desconformidade com a lei, das quais podemos destacar os loteamentos clandestinos e os irregulares.

Loteamentos clandestinos são aqueles que não obtiveram a aprovação ou autorização administrativa dos órgãos competentes das esferas municipais, estaduais ou federais.

Já os loteamentos irregulares são aqueles aprovados pelos órgãos competentes, mas não executados ou executados em desconformidade com as normas e atos de aprovação.

Os loteamentos irregulares podem ou não estar registrados. Ou seja, em muitas das situações tais loteamentos encontram-se formalmente em ordem, pois possuem toda a documentação e autorizações necessárias ao parcelamento do solo, que consiste na divisão dos lotes, demarcação das vias públicas, áreas verdes e institucionais e instalação da infra-estrutura. Entretanto, fisicamente tais obras não foram executadas ou realizadas em desconformidade com o projeto e as normas aplicáveis.

Tanto os loteamentos clandestinos como os irregulares, que consistem em ocupações irregulares do solo, causam diversos transtornos, como a desarticulação do sistema viário, dificultando o acesso de ônibus, ambulâncias, viaturas policiais e caminhões de coleta de lixo; a formação de bairros sujeitos a erosão e alagamentos, o assoreamento dos rios, lagos e mares; a ausência de espaços públicos para implantação de equipamentos de saúde, educação, lazer e segurança; o comprometimento de mananciais de abastecimento de água e do lençol freático; ligações clandestinas de energia elétrica, que resultam em riscos de acidentes e incêndios; e a expansão horizontal excessiva da malha urbana, ocasionando elevados ônus para o orçamento público.

Tais situações prejudicam o uso ordenado da propriedade, obrigando o Estado a lançar mão de vários procedimentos para a solução do problema. É o que chamamos Regularização Fundiária.

É um procedimento complexo, já que deve abranger a regularização urbanística das áreas e lotes, com a implantação de serviços, equipamentos públicos e infraestrutura, a regularização ambiental, social e jurídica. É necessária a aprovação dos parcelamentos feitos informalmente, o reconhecimento dos lotes e a titulação dos ocupantes. Ou seja, o processo de regularização só está completo com o registro definitivo dos títulos de propriedade junto ao Registro de Imóveis, exigindo, em algumas situações, a intervenção do Poder Judiciário para a finalização do processo.

As primeiras disposições legais acerca da Regularização Fundiária vieram com a Lei do Parcelamento Urbano (Lei nº 6.766/79, com as alterações da Lei 9.785/99), que em seu artigo 2º previu a possibilidade dos Municípios realizarem a regularização dos loteamentos ou desmembramentos não autorizados ou executados em desacordo com as determinações administrativas, visando assim evitar lesão aos adquirentes de lotes e aos padrões de desenvolvimento urbano.

Entretanto, tal previsão não se mostrava suficiente para regulamentar todo o procedimento a ser adotado para a regularização a cargo do Poder Público.

Com a vinda do Estatuto da Cidade (Lei 10.257/01) e a alteração posterior feita pela Lei 11.977/09, a Regularização Fundiária passou a ser uma das diretrizes da politíca urbana, que tem por objetivo a ordenação das funções sociais da cidade e da propriedade urbana.

Posteriormente, o Município de São Paulo editou novas normas a respeito do assunto, das quais podemos destacar o Plano Diretor do Município, o Decreto nº 44.667/04, que regulamentou as Zonas Especiais de Interesse Social, e a Lei 11.775/95, com as alterações da Lei 13.428/02, que permite e traça parâmetros para a regularização de loteamentos clandestinos ou irregulares.

QUAL O PAPEL DA COHAB/SP NA REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA?

Como Sociedade de Economia Mista do Município de São Paulo, a COHAB/SP tem como uma de suas finalidades o estudo dos problemas de habitação, bem como o planejamento e execução das soluções cabíveis, visando tornar acessível às classes de menor renda a aquisição ou construção de casa própria.

Dentre tais soluções, cabe a Companhia realizar a regularização fundiária de todos os Empreendimentos e imóveis edificados em áreas de sua propriedade, possibilitando aos mutuários e aos ocupantes a aquisição de sua propriedade, através do pagamento do respectivos preço.


QUAIS SÃO AS ETAPAS DA REGULARIZAÇÃO?


LEVANTAMENTOS PLANIALTIMÉTRICOS CADASTRAIS

Compreendem a demarcação e caracterização física da área do empreendimento/loteamento, com vistas à delimitação do perímetro e lançamento de limites e medidas de cada lote, sistema viário, áreas verdes e institucionais, bem como o cadastramento das redes de infraestrutura existentes.

CADASTROS SOCIAIS

O trabalho da assistente social é para estabelecer contato com as lideranças, quantificar as demandas envolvidas em cada processo, identificar as unidades em risco e demais trabalhos que se façam necessários junto ao campo, no sentido de facilitar o trabalho dos demais técnicos envolvidos no processo de regularização em curso.

ANÁLISE DE SONDAGENS DO SOLO

A realização de sondagens tem por objetivo de caracterizar o subsolo, com relação a sua estabilidade, de forma a subsidiar a elaboração de Laudos e demais serviços necessários à regularização do empreendimento/loteamento.

ANÁLISE JURÍDICA DOS EMPREENDIMENTOS

A definição da base fundiária do empreendimento é peça primordial do processo de regularização e envolve pesquisa cartorária, levantamento, junto aos Cartórios de Registros de Imóveis competentes, dos títulos de propriedade de áreas e atualização de títulos disponíveis.

DIAGNÓSTICOS TÉCNICOS DA SITUAÇÃO DOS EMPREENDIMENTOS

Constitui-se diagnóstico de um empreendimento/loteamento a análise, quer quanto à questão fundiária, quer quanto à questão física da área, com vistas ao atendimento à legislação aplicável. (Municipal, Estadual e Federal).
Esta análise consiste na verificação de elementos técnicos disponíveis, acompanhado de relatórios de vistorias técnicas, que servirão de base para a elaboração de laudos e propostas técnicas, com o apontamento quanto à necessidade de projetos e obras complementares para viabilizar a regularização.

ELABORAÇÃO DE PROPOSTAS TÉCNICAS DE INTERVENÇÃO, APROVAÇÃO E CONTRATAÇÃO DE PROJETOS

Constitui-se Proposta Técnica de Intervenção o estudo urbanístico de adequação do empreendimento/loteamento à legislação aplicável, e o apontamento das pendências de regularização, que acompanham o Laudo Técnico (relatório técnico indicativo da situação fática do empreendimento/loteamento).
Com base no material disponível, os elementos técnicos elaborados servirão de parâmetro para a definição das diretrizes de condução do processo de regularização.
Acompanha plantas e memoriais descritivos das áreas dos lotes, sistema viário, áreas verdes e institucionais.
O Laudo Técnico elaborado é o apontador da necessidade de obras de complementação de infraestrutura, com a finalidade da regularização técnica do empreendimento/loteamento.
Uma vez identificadas as pendências, torna-se necessário o desenvolvimento dos projetos específicos, e posterior execução das obras, acompanhado de orçamentos e cronogramas físicos financeiros.
Com a definição dos projetos e cronogramas (físicos e financeiros) por meio de “Termo de Referência” é elaborado pela COHAB-SP, com vistas à contratação, baseado em laudo técnico, os projetos e obras necessárias à regularização técnica.

EXECUÇÃO DE OBRAS

Uma vez finalizados e aprovados os projetos contratados e desenvolvidos, apontados em “Termo de Referência” os mesmos deverão ser executados para viabilizar a regularização técnica do empreendimento/loteamento. Dentre essas obras podemos destacar:

Projetos Básicos


• Geométrico;

• Terraplenagem;

• Recuperação ambiental;

• Paisagismo;

• Arborização;

• Urbanização;

• Contenções;

• Estabilização de encostas;

• Pavimentação;

• Drenagem;

• Esgotos.


Projetos Executivos


• Contenções;

• Estabilização de enco- Pavimentação.


REGULARIZAÇÃO TÉCNICA

Compreende a etapa de análise e anuência dos órgãos competentes municipais e estaduais, sobre a proposta técnica de regularização elaborada e apresentada, com vistas à expedição do Auto de Regularização.


REGISTRO DO EMPREENDIMENTO

Uma vez finalizados e aprovados os elementos técnicos, autuados junto a PMSP, e demais órgãos Estaduais e Municipais envolvidos nos processos de regularização, é requerido o registro do empreendimento junto ao Cartório de Registro de Imóveis.regularização, é requerido o registro do empreendimento junto ao Cartório de Registro de Imóveis.